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调控或颠覆房企融资模式

发布时间:2021-01-07 11:08:52 阅读: 来源:海水缓蚀剂厂家

形势严峻,房企将不再能持续以往“圈地-银行融资-建房卖房-还贷”的空手套白狼模式,颠覆性的改变一触即发——这是7月4日博鳌·21世纪房地产论坛金融专家们的共识,然而,出路何在?

基金、信托调高风险系数

当股权再融资闸门紧紧关闭,房企在资本市场上获得融资的渠道只有发债,此时,基金和信托逐渐活跃,但在与房企对接上仍然存在瓶颈。

近年来海外基金一直在批量进入中国房地产。太平洋(601099)中国地产基金(简称太平洋地产基金)就是其中一个代表。自2003年进入中国以来,太平洋地产基金总共投资了10亿美元在25个房地产项目中。“总体而言,我们没有具体的投资指标,做投资主要是找机会,中国市场很大,资金流动性变化、政策导向等对我们的投资策略影响都很大。”公司董事总经理魏松透露,太平洋地产基金偏好于二、三线城市,例如成都、大连等地市场,四线城市目前还没有涉足。投资方式更为灵活,或在于股权,或在于项目层面,例如恒盛地产IPO、大连万达股权融资等。魏松说:“对大连万达有个长期的计划,这个公司的运作模式有长期价值。”

值得关注的是,太平洋地产基金在甄选项目时,有一套严谨的规则,综合看资金流动性、账面资产有无反映资产市场价格、风险大小等。太平洋地产基金执行董事汪朝蓉透露,基金一般不倾向于过于长期的投资项目,而投资收益比较优化的项目周期也不会太长。“一般连续5-7年超过20%的回报率的项目是非常难做的”。

“调控之后,越来越多以住宅为主的商业模式向多样化经营转变。”汪朝蓉说,房企现阶段还是以项目滚动开发为主要模式,并且越来越注重资金杠杆效应。

至于基金如何控风险,在国内一家大型信托公司负责投资管理的邹俊博士分析,只要基金公司把资产价值下跌和时间、政策、现金流测算这四方面分析工作做好,就会对项目风险的监控形成一套优化体系。“信托还款年限一般在两三年,一般不会超过四年。”

建银精锐资产管理有限公司董事长李晓东认为,房地产基金是民间资本进入房地产开发有效的途径。一般而言,信托、基金的投资回报率在每年15%-30%之间。

正因为房地产投资拥有如此高的回报率,不少信托、基金的投资比例都是以房地产为大头。例如拥有央企背景的华融信托,累计投资了十几个行业,但房地产占全部利润的40%。“大的信托、基金公司每年投出去的钱大概二三十亿,目标对象为大中型上市房企。”邹俊说。

房地产模式思变

调控对银行信贷的好处就是风险控制更为严格,商业银行对银信合作已经被叫停,对房地产影响较大,而信托、基金的自主融资又无法成为房地产融资的主流。业内人士透露,基金、信托等占房地产项目融资的比例一般不过超过20%,大部分信托公司不会成为开发商的第一大贷款人,而且房企的抵押物必须是超值的。

据透露,对风险偏好较高的信托公司也按银监会的要求对已投放的房地产项目进行压力测试;对新增房地产项目融资也表现得相当谨慎。

关于房企的负债率问题,邹俊认为,在评估项目时,房企负债率不是主要问题,关键是项目能否有持续的资金投入、开发商拿地的成本和未来预期的房价。他认为,在宏观调控的政策背景下,房企下一步的压力仍然是资金问题,“如果调控持续下去,这次短则1个月,长则3个月,开发商将会被迫降价。”

此外,金融机构人士一致认为做REITs有利于房地产资金流动。魏松指出,对于资产收购为主的投资者而言,这显然是一个新的投资渠道,而且更方便了,“投资者不需要买物业,直接买REITs的股票就行了”。而在美国从事REITs运作近十年的魏松、汪朝蓉又指出,美国的REITs是采用内部管理模式,而亚太地区的REITs多以外部管理为主,这将是两者盈利模式上的最大区别。

“这次调控是投资机会,例如股票,我们的开发企业对于我们作为战略合作伙伴的角色需求变得更大了。”魏松坦言。

“房地产的确是暴利行业。”一位基金经理人透露,他的公司曾经投资过一个房地产项目,同样的地价和成本,二期售价就比一期翻倍,“这个过程当中,不管项目售价涨跌,信托公司的回报率是固定的。”

邹俊指出,这个周期内房价波动幅度非常大,表明整个行业风险暗涌。例如某上市房企在北京近郊的一个洋房项目,开盘单价1万,在2007年高峰期涨到3万,2008年又降至1万,如今又涨回3万。“崩盘不至于,但有些公司是要跨的,一个行业没有退出或破产的企业就不可能健康发展,”邹俊认为,“乱市用重典。”调控起来一切手段都是正常的,现阶段的房企垮掉20%对行业而言影响都是正面的。

减缩房地产投资业务的同时,基金、信托会否投资保障房或经济适用房?邹俊指出,信托或基金投资保障房利润相对薄一点,但由于有政府的参与,收益稳定、风险小,但这块银行也可以投,信托和基金就没有成本优势。

邹俊认为,房地产开发与融资模式必定要颠覆,“如果永远都可以仅自己出少量的资金去拿地,其他资金都靠银行或其他金融机构提供,就可获得暴利,那么谁还去搞创新去搞科研、去从事技术复杂的生产制造呢?”至于如何变化,相关专家认为,这需要动用政府、开发商以及金融机构的集体智慧和勇气,尽量减少对房地产行业、社会稳定以及经济发展的副作用。

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