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调控放松不等于重启刺激2019年房价仍没有大涨的可能

发布时间:2021-01-08 01:21:41 阅读: 来源:海水缓蚀剂厂家

摘要: 为了遏制房价过快上涨,2016年底开始,我国实施了史上范围最广,力度最强的房地产调控政策。除了惯用的限购、限贷政策,本轮调控中衍生出了限离、限价、限卖政策,死死按住了投机需求。

为了遏制房价过快上涨,2016年底开始,我国实施了史上范围最广,力度最强的房地产调控政策,除了惯用的限购、限贷政策,本轮调控中衍生出了限离、限价、限卖政策,死死按住了投机需求。

学界、产业界以及民间对房地产政策有一个隐性共识,即政策缺乏长效性,一般只能维持两年。因此在本轮调控开始之后,有许多人告诉我,调控政策将在2018年底至2019年上半年结束。尤其一些买入后5年限售的政策,更是不可持续。

但本轮调控的力度远超大家的预期,去年底地产商放风称调控政策将在今年结束的预言并没有实现。且今年高层会议中甚至明确提到要严格遏制房价上涨(过去是遏制过快上涨),这是中国房地产历史上是从来没有的。民间对房价以及房地产的警觉性非常高,年中有传闻上海市房贷利率将打9折,事件迅速引发舆论发酵,最终舆论压力导致利率打折流产。

我们可以看出,本轮调控中民间与高层立场一致且坚定,各方均不能容忍房价再次出现大涨。

不少地产商意识到了危机,万科更是召开大会,高喊“活下去”的口号。在带头大哥的带领下,各大地产商纷纷打折促销,降低扩张速度,以保证现金流充足。负债率高企的碧桂园在多个城市7折甩卖住宅,引发前期高价购房的客户频繁打砸售楼处。

相比于碧桂园的打着促销,恒大的手段要高明许多,一方面将精装房变为毛坯房出售,另一方面实施首付分期政策,只要交5%的首付款就可以占下一套房子。在各式各样促销政策的推动下,中国地产三巨头恒碧万2018年销售额继续大增,再创历史新高。碧桂园销售额超7000亿,万科超6000亿,恒大也达到了5800亿,三巨头合理砍下19000亿的惊人战绩,吊打一切行业。

但奇怪的是,超高的销售额并没有改变地产公司缺钱的现状,房地产巨头们仍在拼命发债,融资利率也在步步攀升。

9月19日,碧桂园成功发行9.75亿美元双年期优先债券,其中2022年1月到期的4.25亿美元优先票据,利率7.125%;2024年1月到期的5.50亿美元优先票据,利率8.000%。

10月31日,恒大发布公告称,将发行总额18亿美元的优先票据。其中2022年到期的6.45亿美元优先票据利率13.0%,而2023年到期的5.9亿美元优先票据利率为13.75%。这与2016年时的发债成本相比,利率足足提高了5%。

从地产商拿地数据看,各家地产商对未来的预期不言而喻。令人意外的是,率先喊出活下去口号的万科竟然排在拿地榜首位,碧桂园紧随其后,过去最爱囤地的许老板竟然滑出前20名。而对于万科与碧桂园来说,虽然能占据拿地榜前两名,但金额与2017年相比却是大幅下滑。2017年碧桂园是当之无愧的拿地王,拿地金额超过2600亿元;万科则以1844亿元紧随其后,中国恒大以1319亿排在保利之后,位列第四。

恒碧万在2018年拿地金额不到2017年的一半,事实证明“活下去”的口号并不是“逗你玩”。华丽销售数据背后,难掩地产巨头们的紧张与焦虑。巨头尚且如此,那些地方性的中小地产商处境如何可想而知。

房价虽然未跌,房地产销售仍然正增长,但与房地产紧紧捆绑在一起的地方财政受冲击明显。今年1-12月不少城市的土地出让收入大幅下滑,北京、南京甚至接近腰斩。好在这些城市实体经济基础好,日子还能过得去;但一些三四线城市的处境就没那么乐观了。

12月18日,菏泽市发布通知,取消了过去制定的买房后2年限售的政策,打响了放松调控政策第一枪。网上已有不少文章分析菏泽放松调控的原因,最合理的解释是为了托住房地产,缓解财政压力。在菏泽之后,广州、珠海、佛山相继轻微放松政策,但最重磅的还是衡阳,衡阳在年底取消了对房价的限制。

很多人惊呼,地产调控结束了,明年房价要涨了。前几天央行公布了2018年第四季度城镇储户问卷调查报告,对于2019年一季度房价走势, 27.4%的居民预期“上涨”,49.6%的居民预期“基本不变”,11.8%的居民预期“下降”,11.1%的居民“看不准”。看涨的居民是看跌居民的2.5倍,有超过6成被调查者认为房价不会跌。

笔者认为,12月份数个城市调控放松代表了全国范围严格调控时代已经结束,但这种结束是对过去过度严格政策的纠偏,而非全面放松甚至全面刺激的信号。那些仍然在幻想房价再次暴涨的购房者或者投机者,明年仍然会失望。

根据最新的中央经济工作会议精神,2019 年房地产政策可用两个词概括,即“因城施策”和“房住不炒”。因城施策是为了给个别城市的经济下行压力托底,帮助这些城市平稳渡过下行周期;而房住不炒则依然锁死了房价继续暴涨的可能性。

经济下行已经成为共识,现在对于房地产政策的分歧在于地产是否还会成为稳增长的最重要选择。我认为会,但对效果存疑。今年下半年开始,制约房地产销售的不再只是调控政策,而是老百姓对未来的悲观预期以及对未来收入过度乐观的纠正。不少企业开展了裁员、降薪大潮,在这样的背景下,还有多少人有勇气倾家荡产,透支未来二三十年的收入买房呢?

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